Как правильно подарить недвижимость близкому родственнику

В последние месяцы возрос повышенный интерес граждан и к договорам дарения, безвозмездной передаче доли в жилом помещении, купленном с использованием материнского капитала.

В этой статье рассказываем, какие правовые нюансы нужно знать дарителям и одаряемым.

Что же такое дарение недвижимости

Чаще всего люди используют формат дарения, когда хотят передать близким недвижимое имущество — квартиру, дом, земельный участок.

Дарение — один из способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами.

По нормам гражданского права договор дарения является сделкой, позволяющей передавать и приобретать права на имущество на безвозмездной основе. Дарить можно как осязаемые (материальные) вещи, так и абстрактные — права и даже освобождение от исполнения обязанности.

Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно.

Нормами налогового законодательства определено, что доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физлиц в порядке дарения, не облагаются НДФЛ. Также доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

Согласно (ст. 14 Семейного кодекса), от налога на дарственную квартиру освобождаются:

дедушки, бабушки, а также внуки;
братья, сёстры (как полнородные, так и неполнородные);
усыновлённые и родные дети, а также их родители.

Остальные родственники (дяди, тёти, а также двоюродные сёстры и братья) – обязаны уплатить подоходный налог, приравниваясь к не родственникам.

При этом, хотя близкий родственник не уплачивает налог и не заполняет соответствующую декларацию 3-НДФЛ, но, согласно нормам НК РФ, он обязан оплатить имущественный налог на полученную в дар недвижимость.

Получение подарка в виде недвижимости приравнивается к получению дохода, который, согласно ст. 210 НК, облагается подоходным налогом в случаях получения в дар недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса).

Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная родственнику на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.

Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия второго собственника: супруги могут подарить недвижимость только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.

А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю всем собственникам не нужно.

У подаренных вещей, и квартир в том числе, есть ещё одна особенность: они не считаются совместной собственностью, даже если получены в браке.

Все подаренные квартиры и дома — личная собственность того супруга, которому их подарили, и при разводе она не делится. Но, если муж подарил жене квартиру после заключения брака и при этом средства на неё накопил уже в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.

Как правильно оформить договор дарения.

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Форма договора. По закону договор дарения можно заключить устно или письменно. Но если собираетесь дарить недвижимость, подойдет только второй вариант, а еще сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а только долю в ней. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.\\

Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Также можно обойтись без него, когда у квартиры два собственника и один дарит долю другому.

Чтобы оформить дарственную на квартиру нужно обратиться к риелтору или юристу. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он сам подает за вас все документы в Росреестр в электронном виде. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше. Платные юридические услуги оказывают и некоторые МФЦ.